Verificare il conteggio delle spese accessorie: 8 punti da controllare

1. La voce figura nel contratto di locazione?

Partiamo dal principio più importante: deve pagare le spese accessorie solo se le ha pattuite espressamente con il locatore (art. 257a cpv. 2 CO). Ogni voce deve essere indicata in modo concreto nel contratto di locazione o in un allegato. Una formulazione come «spese accessorie generali» non basta.

Se una voce non figura nel contratto, si considera compresa nella pigione. Esempi tipici sono la manutenzione del giardino e dell’ascensore o l’allacciamento alla TV via cavo, che compaiono nel conteggio senza essere previsti dal contratto.

Consiglio Metta il contratto accanto al conteggio e spunti ogni voce che compare nel contratto. Le voci che restano sono le prime candidate a una contestazione.

2. Riparazioni e rinnovi non vanno conteggiati

Le spese accessorie sono la remunerazione di prestazioni connesse con l’uso dell’abitazione, come il riscaldamento, l’acqua calda o la portineria (art. 257b cpv. 1 CO). Le riparazioni e la manutenzione dello stabile non ne fanno parte; sono coperte dalla pigione.

Per il riscaldamento e l’acqua calda l’ordinanza lo stabilisce espressamente: la riparazione e il rinnovo degli impianti, come pure i relativi interessi e ammortamenti, non possono essere addebitati come spese accessorie (art. 6 OLAL). Una nuova pompa del riscaldamento o un nuovo boiler non hanno quindi posto nel conteggio delle spese accessorie.

3. Solo i costi effettivi

Possono essere addebitate solo le spese effettivamente sostenute dal locatore (art. 257b cpv. 1 CO). Maggiorazioni o stime senza fondamento non sono ammesse.

Per l’allestimento del conteggio l’amministrazione può addebitare un onorario, in base al lavoro effettivo o nei limiti delle aliquote usuali (art. 4 cpv. 3 OLAL). A seconda della prassi cantonale, l’importo si aggira attorno al 4 per cento delle spese accessorie o poco più. Se l’aliquota è nettamente superiore, vale la pena chiedere spiegazioni.

4. Riscaldamento e acqua calda nel dettaglio

Le spese di riscaldamento sono di solito la voce più consistente. Secondo l’art. 5 OLAL sono computabili, tra l’altro, i costi per:

• i combustibili e l’energia consumati
• l’elettricità per bruciatori e pompe
• la pulizia dell’impianto di riscaldamento e del camino
• la revisione periodica dell’impianto e la decalcificazione dell’impianto dell’acqua calda
• il rilevamento dei consumi e il servizio di conteggio
• la manutenzione e il lavoro amministrativo legato all’esercizio del riscaldamento
• i premi assicurativi che riguardano esclusivamente il riscaldamento

Le spese di riscaldamento degli appartamenti sfitti sono, in linea di principio, a carico del locatore (art. 7 OLAL). Se nello stabile un appartamento è rimasto vuoto a lungo, la ripartizione dovrebbe tenerne conto.

5. La chiave di riparto è corretta?

I costi complessivi vengono ripartiti tra gli appartamenti secondo una chiave, per esempio in base alla superficie, al volume o al consumo misurato. La chiave deve essere trasparente e adeguata. Verifichi se la sua quota, in percentuale o in metri quadrati, è corretta e se è cambiata rispetto all’anno precedente. Il solo confronto con i vicini dice poco.

Se il locatore intende modificare la chiave a svantaggio dell’inquilino, deve notificarlo con il modulo ufficiale, come per un aumento della pigione (art. 269d cpv. 3 CO).

6. Acconti e periodo di conteggio

Chi riscuote le spese accessorie tramite acconti deve allestire un conteggio almeno una volta all’anno (art. 4 cpv. 1 OLAL). Verifichi che il periodo segua senza interruzioni quello del conteggio precedente e che tutti gli acconti versati siano stati dedotti, compreso quello dell’ultimo mese.

Il locatore non può introdurre nuove spese accessorie a suo piacimento. Deve notificarle con il modulo ufficiale (art. 269d cpv. 3 CO).

7. Errori di calcolo

Sembra banale, ma succede: somme che non tornano, importi riportati in modo errato o percentuali che non corrispondono al totale. Ricalcoli il totale e la sua quota e confronti il risultato con il conteggio dell’anno precedente. Così le voci nuove e le forti variazioni saltano subito all’occhio.

8. Forfait invece del conteggio?

Alcuni contratti prevedono un forfait. In questo caso non c’è un conteggio annuale e nemmeno un rimborso. Il forfait deve però fondarsi sui valori medi di un periodo di tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL). Se le sembra troppo elevato, può chiedere su quali basi è stato calcolato.

Consultare i giustificativi: un suo diritto

Il locatore deve permetterle, su richiesta, di consultare i giustificativi (art. 257b cpv. 2 CO). Per le spese di riscaldamento può prendere visione dei documenti originali e chiedere informazioni sullo stato delle scorte di combustibile all’inizio e alla fine del periodo di riscaldamento (art. 8 cpv. 2 OLAL).

Di regola la consultazione avviene presso l’amministrazione; può fare fotografie o copie a proprie spese. Non ha diritto a farsi inviare i documenti, ma molte amministrazioni, su richiesta, mandano copie per e-mail.

Entro quando è possibile contestare?

Molti contratti di locazione prevedono che eventuali obiezioni vengano sollevate entro 30 giorni. Si tratta di un termine contrattuale, non legale. Anche dopo la sua scadenza può mettere in discussione singole voci.

Se ha pagato troppo, la richiesta di rimborso è di regola disciplinata dalle norme sull’indebito arricchimento. Questa pretesa si prescrive in tre anni dal giorno in cui ne ha avuto conoscenza, ma al più tardi in dieci anni da quando è sorta (art. 67 CO). A seconda della situazione possono valere altri termini; nel caso concreto si faccia consigliare.

Viceversa, secondo la dottrina prevalente, le pretese del locatore per saldi da pagare si prescrivono in cinque anni dalla fine del periodo di conteggio.

Come procedere

1. Metta uno accanto all’altro il contratto, il conteggio e quello dell’anno precedente, e verifichi ogni voce.
2. Contesti per iscritto le voci poco chiare, preferibilmente per raccomandata. Elenchi le voci contestate, chieda di consultare i giustificativi, fissi un termine ragionevole e domandi di sospendere i solleciti per l’importo contestato.
3. Paghi la parte non contestata, per non cadere in mora.
4. Se non si giunge a un accordo, può rivolgersi all’autorità di conciliazione in materia di locazione. Nelle controversie di locazione la procedura di conciliazione è esente da spese processuali (art. 113 cpv. 2 CPC).